주택임대차계약 5 - 소액임차인의 최우선변제권

 

주택임대차보호법 제8조는 임차인의 임차보증금 중 일정금액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 이것이 바로 소액임차인의 최우선변제권입니다. 지난 글에서 살펴본 우선변제권과 유사하지만 우선변제권 보다 더욱 강하게 임차인을 보호하는 규정이라고 할 수 있습니다. 

 

이 글에서는 소액임차인의 최우선변제권의 개념, 최우선변제권의 요건, 최우선변제권의 효력 등에 대해 살펴보겠습니다.

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1. 최우선변제권의 의의

 

최우선변제권이란 임차인이 임대인으로부터 반환받을 보증금 중 일정금액을 임대주택에 대한 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 주택임대차보호법 제3조의2에서 살펴본 임차인의 우선변제권과 유사하지만 임차인 보호에 있어 더욱 강화된 권리입니다.

 

최우선변제권은 우선변제권과 달리 임차보증금이 비교적 소액인 특정금액 이하의 임차인을 대상으로 인정하는 권리입니다. 따라서 최우선변제권과 우선변제권의 혼동을 피하기 위해 실무상 최우선변제권을 "소액임차인의 최우선변제권"이라고 부릅니다.

 

2. 최우선변제권의 요건 

1) 소액임차인일 것

최우선변제권이 인정되기 위해서는 임차인이 소액임차인이어야 합니다. 소액임차인이란 임차보증금이 일정금액 이하의 임차인을 의미합니다. 소액임차인으로 인정받기 위한 임차보증금의 아래 기준금액 이하이어야 합니다. 

구           분	소액임차보증금 한도
서울특별시	1.65억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시  <과밀억제권역에 해당지역> 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반원특수지역 제외)	1.45억원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시,  이천시 및 평택시	8.5천만원 이하
그 밖의 지역	7.5천만원 이하

 

소액임차인에 해당하는지 여부의 판단시점은 "배당시"를 기준으로 판단합니다. 따라서 임대차계약이 계속되는 과정에서 임차보증금이 변동되는 경우가 있을 수 있는데 배당시를 기준으로 해당 임차보증금이 소액임차인의 기준에 해당해야만 소액임차인으로서 최우선변제권이 인정됩니다. 

2) 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖출 것

주택임대차보호법 제3조제1항에 의한 대항요건(주택인도와 주민등록)을 경매신청의 등기 전에 갖추어야만 소액임차인의 최우선변제권이 인정됩니다. "경매신청의 등기 전"이란 "경매개시결정 등기 전"을 의미합니다. 다시말해 "압류등기 전"을 의미하는 것입니다. 

 

주택임대차보호법상 대항요건에 대한 내용은 아래 글을 참고해 주십시오

주택임대차계약 2 - 대항력 있는 임차인이란? (주택인도, 전입신고)

3) 임차주택이 경매 또는 공매로 매각될 것

4) 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것

 

"3) 임차주택의 경매 또는 공매", "4) 배당요구 종기까지 배당요구"와 관련한 자세한 설명은 아래 이전글을 참고해 주십시오

주택임대차계약 4 - 임차인의 우선변제권

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3. 소액임차인의 최우선변제권의 효력

 

1) 최우선변제권의 성립시기

소액임차인의 최우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 통해 대항력을 갖춘 날의 다음 날 오전 0시에 발생합니다. 

2) 다른 채권자들보다 최우선적으로  변제 수령 가능

최우선변제권의 요건을 갖춘 소액임차인은 저당권자, 전세권자, 가등기담보권자 등 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제권은 국세, 지방세 등 모든 조세채권보다 우선하며, 국세 및 지방세 보다 후순위인 건강보험보험료, 국민연금보험료 등 보다도 우선합니다. 

3) 최우선변제금액

소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 임차보증금 전체가 아니라 임차보증금 중 일정금액입니다. 소액임차인의 최우선변제금액은 주택임대차보호법에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고 있습니다.  최우선변제금액은 시대가 변함에 따라 점진적으로 인상되고 있는 추세입니다. 현재 적용되고 있는  최우선변제금액은 아래 표와 같습니다.

구      분	소액임차보증금 한도	최우선변제액
서울특별시	1.65억원 이하	5.5천만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시	1.45억원 이하	4.8천만원
광역시(수도권 과밀억제권역 및 군사지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8.5천만원 이하	2.8천만원
그 밖의 지역	7.5천만원 이하	2.2천만원

 

소액임차인의 최우선변제액이 임차주택 가액의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 한도로 최우선변제를 받을 수 있습니다. 여기에서 "주택가액"이란 경매절차에 의한 실제거래가액인 낙찰가격을 의미합니다.