주택임대차계약 6 - 묵시의 갱신

 

임대차계약의 만료일이 도래하였음에도 불구하고 임대인과 임차인 모두 계약의 종료 및 재계약 등에 대해 아무런 언급이 없는 경우에는 종전 임대차 계약이 계속되는 것으로 간주되는데, 이것이 바로 묵시의 갱신입니다.

 

임대차 계약만기를 앞두고 임대인과 임차인 모두 어떻게 계약을 유지, 변경, 해지해야하는지에 대해 정확히 숙지하고 있지 않아 당황하는 경우들일 많이 있습니다. 이 글에서는 이런 분들을 위해 임대차계약의 묵시적 갱신에 대해 살펴보겠습니다.

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1. '묵시의 갱신'의 개념

임대차계약이 만료되는 경우 임대인은 임차인으로 부터 받은 임차보증금을 다시 임차인에게 돌려주어야 하고 임차인은 사용하고 있는 임차주택을 임차개시 당시의 상태로 임대인에게 반환해야 합니다. 그렇기 때문에 통상적으로 임대차계약의 만기가 다가오면 임대인 또는 임차인은 해당 임대차계약의 종료 또는 연장 등에 대한 협의를 하는 것이 일반적입니다.

 

그러나 임대차계약의 만기가 임박했음에도 불구하고 임대인 또는 임차인이 계약의 갱신 거절이나 조건변경의 통지를 하지 않은 경우에는 계약 만료 시에 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 된 것으로 간주하는데, 이것을 묵시의 갱신이라고 합니다.

 

묵시의 갱신은 임대인 또는 임차인이 기존 임대차계약의 종료 또는 변경에 대하여 아무런 의사표시를 하지 않음에 따라 상대방은 이전 계약이 계속되는 것으로 신뢰할 가능성이 있으므로 해당 거래 상대방의 신뢰를 보호하기 위해 주택임대차보호법이 이를 인정하는 것입니다.

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2. '묵시의 갱신'의 요건

1) 임대차계약이 만료될 것

묵시의 갱신이 성립하기 위해서는 임대차계약이 만료되어야 합니다. 당사자 간에 약정한 임대차기간이 2년을 초과하는 경우에는 그 약정기간이 끝나는 날이 만료일이 됩니다. 그러나 임대차기간의 정함이 없거나 약정기간을 2년 미만으로 정한 경우에는 그 기간이 2년으로 간주되므로 임대차계약 후 2년이 되는 때가 임대차계약의 만료일이 됩니다.

 

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다

2) 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 않을 것

임대인이 임대차계약이 만료되기 전 6개월부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우에 임차인은 묵시의 갱신을 주장할 수 있습니다. 한편, 임차인이 임대차계약이 만료되기 전 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 임대인에게 묵시의 갱신이 인정됩니다.

 

'갱신거절의 통지'는 임대차계약이 만료되면 임대차계약이 자동 종료되고 더 이상 임대차관계를 유지하지 않겠다는 의사의 통지를 말합니다. 통지의 방법은 서면이든, 구두의 방법이든 형식은 어떠한 방식이든 상관없으며 상대방에게 통지가 도달한 경우 의사통지의 효력이 발생합니다. 

 

'계약조건 변경의 통지'는 임대차계약이 만료되면 계약의 조건을 변경할 예정이므로 상대방이 변경조건을 수용하지 않으면 임대차계약은 종료되고 더 이상 임대차관계를 유지하지 않겠다는 의사통지를 의미합니다. 계약조건 변경의 통지는 변경하고자 하는 계약 조건을 구체적으로 표시하여야 합니다. 

3) 임차인의 현저한 의무위반이 없을 것

임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신이 인정되지 않습니다. 임대차계약을 제대로 이행하지 않는 불성실한 임차인을 보호할 필요는 없기 때문입니다.

 

'2기의 차임액에 달하도록 연체'를 한다는 것은 차임이 2번 연속하여 연체한 경우 뿐만 아니라 간헐적 연체의 경우라도 합산하여 연체액이 2기분에 달하는 경우도 포함하는 것으로 해석됩니다. 

 

한편, '임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우'라 함은 사회통념상 임차인이 지켜야 할 의무를 위반한 경우뿐만 아니라 임대차계약 관계를 유지시키는 것이 사회정의와 공평의 관념에 반한다고 이해되는 경우를 포함합니다. 예를 들면, 임차인이 고의로 인차주택을 파손하거나 임대인의 동의없이 임차주택을 개조하는 경우 및 임차권의 무단양도 또는 전대 등을 생각해 볼 수 있습니다. 

 

3. '묵시의 갱신'의 효과

묵시의 갱신이 인정되는 경우에는 이전 임대차계약이 끝난 때에 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 간주됩니다. 즉, 임차보증금, 월 차임 등은 전 임대차계약과 동일하게 유지되며, 종전 임대차계약에 따라 대항력과 우선변제권을 갖추었다면 갱신된 임대차계약에서도 그 대항력과 우선변제권이 동일하게 유지됩니다. 다만, 새로운 임대차계약의 계약기간은 전 임대차계약의 계약기간과 상관없이 2년인 것으로 간주됩니다. 

 

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권에 대한 자세한 설명은 아래의 이전 글을 참고해 주십시요.

주택임대차계약 2 - 대항력 있는 임차인이란? (주택인도, 전입신고)

 

주택임대차계약 4 - 임차인의 우선변제권

 

4. 묵시의 갱신된 계약의 해지

묵시의 갱신이 된 경우, 새로운 임대차계약의 계약기간은 2년으로 간주됩니다. 그런데 묵시의 갱신이 되었다고 하여 임차인이 원하지 않는 2년 동안 임대차계약의 강제적인 구속을 받아야 한다면 임차인 보호에 역행하는 결과가 야기될 수 있습니다. 이런 이유에서 주택임대차보호법은 임차인에게 2년이 경과하기 전에도 임대차계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 즉, 임차인은 묵시의 갱신 중 언제든지 임대인에게 임대차계약의 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생합니다. 

 

한편, 임대인의 경우에는 임차인의 경우와 달리 묵시의 갱신으로 인한 계약기간(2년) 중 계약의 해지권이 인정되지 않으므로 2년의 계약기간이 만료되어야 계약의 만기해지를 할 수 있을 뿐입니다.  그럼에도 불구하고 임차인이 2기 이상에 달하는 차임액을 연체하거나 현저한 의무위반이 있는 경우에는 2년 중에도 계약을 해지할 수 있음은 당연합니다.