주택임대차계약 4 - 임차인의 우선변제권

 

 

 

우선변제권이란 어떤 채권자가 다른 채권자보다 우선적으로 채무자의 재산으로부터 자신의 채권을 변제받을 수 있는 것을 의미합니다. 임차인의 우선변제권은 임차인이 임차주택에 대하여 다른 채권자들에 우선하여 자신의 임차보증금을 변제받을 수 있는 것으로서 임차인에게 매우 중요한 권리입니다.

 

이 글에서는 임차인의 우선변제권의 의미와 우선변제권을 행사하기 위한 요건, 우선변제권의 효력 등에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

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 1. 임차인의 우선변제권의 의의

1)  우선변제권의 개념

우선변제권이란 특정 채무자에 대하여 채권자가 다수 존재하는 경우 특정한 채권자가 다른 채권자 보다 우선적으로 자신의 채권을 채무자의 재산으로부터 변제받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉, 우선변제는 다른 채권자와 비교하여 우선변제를 받는다는 의미입니다. 

 

2) 임차인의 우선변제권의 의의

임차인의 우선변제권이란 임대인에게 임차인 외에도 다른 채권자가 다수 존재하고 해당 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우, 일정한 요건을 갖춘 임차인이 임대인의 다른 채권자들에 우선하여 자신의 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.   

 

임대차계약은 이전 글에서 설명한 바와 같이 채권 계약입니다. 따라서 채권자 상호 간에는 채권자 평등의 원칙이 적용되어 모든 채권자는 채무자의 재산에 대하여 자신의 채권액에 비례하여 권리를 행사해야 하는 것이 원칙입니다. 한편, 채권과 물권이 서로 경합하는 경우에는 물권이 항상 채권에 우선하는 것이 민법의 원칙입니다. 따라서 민법에 의하면 임차권은 저당권 등 담보물권에 비해 후순위 변제, 다른 채권에 대해서는 채권액에 비례한 변제를 받는 것이 불가피하비다.

 

그러나 임차인의 대부분은 서민이고 임차보증금이 서민들의 삶에서 차지하는 비중이 매우 크기 때문에 민법의 원칙을 그대로 적용할 경우 서민들의 삶에 어려움이 야기될 가능성이 높습니다. 이에 서민의 주거 및 생활안정을 보장하기 위해 주택임대차보호법은 일정 요건을 충족하는 임차인에 대하여 다른 채권자에 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 인정하는 것입니다. 임차인에게 우선변제권이 인정됨에 따라 임차인의 임차권은 채권임에도 불구하고 물권과 같은 효과를 누릴 수 있어 임차인 보호에 매우 중요한 역할을 하고 있습니다. 

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2. 우선변제권의 요건

임차인이 다른 채권자 보다 우선하여 변제받기 위해서는 1) 주택임대차보호법상 대항력과, 2) 임대차계약서상의 확정일자를 갖추고, 3) 임차주택에 경매 또는 공매가 진행되는 경우 4) 배당요구를 하고 5) 임차주택을 양수인에게 인도해야만 합니다.

1) 주택임대차보호법상 대항력을 갖출 것

주택임대차보호법상 대항력에 대해서는 이전 글을 참고하시면 이해가 될 것입니다.

주택임대차계약 2 - 대항력 있는 임차인이란? (주택인도, 전입신고)

2) 임대차계약서상의 확정일자를 갖출 것

임대차계약서에 확정일자를 받는 것에 대한 내용도 이전 글을 참고하시면 됩니다.

주택임대차계약 3 - 임대차계약서에 확정일자 받는 방법

3) 임차주택에 대해 경매 또는 공매가 진행될 것

임차인의 임차주택이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 진행되어야 합니다. 민사집행법에 따른 경매는 임차주택의 소유자인 임대인의 채권자가 자신의 채권을 변제받기 위해 임차주택을 경매를 통해 처분하여 환가 하는 절차를 의미합니다. 국세징수법에 따른 공매는 민사집행법상 경매와 유사하게 임대인이 국세체납을 하고 있는 경우 국세청이 임차주택을 처분하여 체납국세를 환수하는 절차를 의미합니다. 

 

한편, 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임대인이 파산절차나 개인회생절차에 들어가는 경우에도 우선변제권이 인정됩니다. 즉, 요건을 갖춘 임차인은 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있으며, 개인회생절차의 경우도 마찬가지입니다. 따라서 임차인의 보증금반환채권이 개인회생절차에 들어간 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 포함되어 있는 경우라도 임차인의 보증금채권 중 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 개인회생절차에 따른 변제대상이 됩니다. 

4) 배당요구를 할 것 

임차인은 민사집행법에 따른 경매절차에 있어 배당요구 종기까지 배당요구를 하여야만 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로서 경매법원이 정하는 날입니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이라고 하더라도 등기부등본상에 임차권이 공시되어 있지 않기 때문에 배당요구를 하지 않을 경우 임차인의 존재여부를 경매법원이 인지할 수 없으므로 우선변제권 행사를 위해서는 경매법원에 배당요구를 하여야 합니다. 

 

한편, 경매법원에 배당요구를 하는 경우에는 배당요구 자격이 있음을 소명하는 서면을 첨부하여야 하는데, 주택임대차계약서와 전입신고된 주민등록등본 또는 주민등록초본을 제출하면 됩니다. 

5) 임차주택의 인도

엄밀히 말해서 임차인이 임차주택을 경매 또는 공매를 통해 낙찰받은 양수인(새로운 소유자)에게 인도하는 것이 우선변제권을 행사하기 위한 요건에 해당하지는 않습니다. 그러나 경매 또는 공매절차에서 배당요구를 한 임차인이 임차주택 처분에 따른 배당금을 수령하기 위해서는 임차주택을 양수인에게 인도하여야 하기 때문에 "임차주택의 인도" 역시 우선변제권 행사의 요건과 동일한 의미로 이해할 수 있습니다. 

 

3. 우선변제권의 효력

주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는 우선변제권은 경매실무상 저당권과 유사한 권리로 이해되는 것이 일반적입니다.  따라서 임차인의 우선변제권이 각각의 다른 권리들과의 관계에서 구체적으로 어떤 위치에 있는지 이해하는 것이 중요합니다.

1) 압류채권자 및 가압류채권자와의 관계

임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 시점과 압류 또는 가압류채권자가 압류 또는 가압류 등기를 한 시점을 비교하여 임차인의 우선변제권 요건구비시점이 빠르면 임차인이 우선하고 압류 또는 가압류 등기시점이 빠르거나 같으면 둘은 동순위가 됩니다. 

2) 국세 및 지방세와의 관계

임차주택에 부과된 국세, 지방세와 그 가산금은 당해세로서 우선변제권 있는 임차보증금채권에 우선합니다. 그러나 당해세가 아닌 국세, 지방세는 그 법정기일과 임차인의 우선변제권 취득시점의 선후를 비교하여 우선권의 순위를 결정합니다. 

3) 건강보험료, 국민연금보험료 등과의 관계

국민건강보험료, 국민연금보험료 등은 그 납부기한 전에 설정된 저당권의 피담보채권보다 후순위이므로, 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금채권과의 관계도 동일하게 보는 것이 타당합니다. 즉, 임차인이 국민건강보험료 및 국민연금보험료 등의 납부기합 전에 대항력 및 확정일자를 갖춘 경우에는 임차인의 우선변제권이 건강보험료 등 보다 우선합니다.