주택임대차계약 1 - 주택임대차보호법의 보호대상은? (주택, 임대차)

 

 

내 집 마련이 많은 사람들의 꿈이지만, 아직도 남의 집에 전세나 월세 등을 살고 있는 임차인들이 우리 주변에 더 많은 것이 현실입니다. 다른 사람 소유의 주택을 임차하고자 하는 경우 생소한 법률용어에 위축되고 근 돈이 오가는 거래에 긴장하게 되는 것이 사실입니다.

 

일상생활에서 주택의 임차와 관련하여 발생하는 이슈들을 규율하기 위해 만들어진 법이 바로 주택임대차보호법입니다. 이제부터 몇 회에 걸쳐 주택임대차보호법 중에서 임차인 및 임대인이 반드시 알고 계셔야 할 법률내용을 쉽게 설명드리도록 하겠습니다. 오늘은 그 첫 번째로 주택임대차보호법이 보호하고 있는 대상이 무엇인지에 대해 살펴보겠습니다.

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1. 주택임대차보호법의 제정 목적

 

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 개인 간의 재산적 법률관계를 주고 다루는 민법에 대한 특례를 규정함으로써 주거용 건물의 임대차에 관하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위해 1981년 3월 제정되었습니다.

 

지금도 크게 차이가 없지만 주택임대차보호법이 제정될 당시에는 자기 집이 없는 서민들은 대부분 타인의 집에 전세 또는 월세로 살았는데, 임차권 등기는 임대인이 협조하지 않아 불가능한 상황에서 임대인이 변경되게 되면 종전 임대차계약을 주장하지 못하고 강제로 쫓겨나는 일이 매우 빈번했습니다. 이러한 현실에 대한 문제의식에서 임차인들의 권리를 보호하고 국민의 주거안정을 도모하기 위해 민법의 특별법으로서 주택임대차보호법이 제정되었습니다. 

 

2. 주택임대차보호법의 보호대상 "주택"이란?

1) 주거용 건물

주택임대차보보호법은 주택에 대한 임대차를 그 보호대상으로 합니다. "주택"이란 주거용 건물을 의미합니다. 해당 건물이 주거용 건물인지 아닌지에 대한 판단은 등기부등본이나 건축물대장 등 공부의 내용만 가지고 판단하는 것이 아니라 건물의 위치와 구조, 임차의 목적, 실제 사용정황 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것입니다.

 

우리가 일상생활에서 사무실, 매장, 주거시설 등 다용도로 사용하고 있는 오피스텔의 경우에도 실질적으로 주거 용도로 사용하고 있다면 주택임대차보호법상 주택에 포함된다고 할 것이며, 그 경우 주택임대차보호법의 보호를 받게 됩니다.

 

2) 미등기 및 무허가 건물

아직 등기가 되지 않은 미등기 건물이나 허가를 받지 않은 무허가 건물의 경우에도 주거용으로 사용되는 주택인 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 

 

3) 주택여부의 판단시점

해당 건물이 주거용 건물인지 여부에 대한 판단은 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다. 주택임대차계약을 체결하는 때에 이미 주택의 요건을 갖추고 있어야 하므로 계약 당시 비주거용 건물을 임차하여 비주거용으로 사용하다가 차후 주거용으로 변경하는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 

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3. 주택임대차보호법의 보호대상 "임대차"란?

 

주택임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부에 대한 임대차를 그 보호대상으로 하고 있습니다. "임대차"란 민법상 전형계약 중 하나인 임대차계약을 의미합니다. 즉, 쌍방 계약의 당사자 중 일방이 상대방에게 목적물을 사용 또는 수익 하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약을 임대차계약이라고 합니다.(민법 618조)

 

따라서, 주택임대차계약은 쌍방 계약 당사자 중 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 임차주택을 사용 또는 수익 하게 하고 상대방(임차인)이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약이라고 할 수 있습니다. 

 

임대차계약의 임차인은 임차 목적물을 일정한 대가를 지급하고 빌려서 사용 및 수익한 후 계약기간이 종료하는 경우 임차할 때와 같은 상대로 임대인에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 마찬가지로 임대인은 임차 목적물을 임차인이 사용 또는 수익 할 수 있도록 인도할 의무가 있으며 차임을 징구할 권리가 있습니다.

 

한편, 주택임대차보호법은 주택 전부에 대한 임대차뿐만 아니라 주택의 일부에 대한 임대차계약도 그 보호대상으로 하고 있습니다. 따라서 주택의 방 하나 만을 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.