주택임대차계약 2 - 대항력 있는 임차인이란? (주택인도, 전입신고)

 
지난 시간에는 주택임대차계약 1탄으로 주택임대차보호법의 보호대상인 주택과 임대차의 개념에 대해 알아보았습니다. 이제 부터 설명할 주택임대차보호법 전반에 걸쳐 미리 이해해야 할 개념이므로 이전 글을 먼저 읽어 보실 것을 권장드립니다.

주택임대차계약 1 - 주택임대차보호법의 보호대상은? (주택, 임대차)

 
이 글에서는 주택임대차계약 2탄으로 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 갖추는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법상 대항력을 인정받는 요건인 주택의 인도와 주민등록의 구체적인 내용이 무엇인지 쉽게 설명하겠습니다. 

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1. 임차인의 대항력이란?

 

1) 주택임대차계약의 성격 (채권계약) 

 

주택의 임대차계약은 일종의 채권 계약입니다.  채권 계약이란 계약의 상대방 상호간에만 권리와 의무를 발생시키는 계약이란 의미입니다. 다시 말해서 채권계약은 상대방에게만 계약상의 권리를 주장할 수 있지 계약 상대방 이외의 자에게는 그 권리를 주장할 수 없습니다.

 

2) 채권계약의 대항력 확보 방법

원칙적으로 채권계약인 주택임대차계약 체결한 임차인이 자신의 임차권을 계약상대방인 임대인이 아닌 다른 모든 사람들로 부터 인정받을 수 있는 것은 반드시 전세권 등기 또는 임차권 등기를 해야만 가능합니다.

그런데 전세권 등기 및 임차권 등기를 하기 위해서는 임대인의 등기업무에 대한 협조가 반드시 필요한데, 임차권 등기업무에 협조하는 임대인을 만나기란 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실입니다. 

 

3) 주택임대차보호법 상 임차인의 대항력 특례

이런 이유 때문에 많은 임차인들이 본인의 임차권을 등기하지 못함으로써 임차주택이 매매되는 경우 후속 매수인에게 대항하지 못하거나 임차주택이 경매 또는 공매에 들어가는 경우 적절한 대항을 하지 못하는 문제들이 발생하였습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 "주택임대차보호법"은 주택의 임대차의 경우에는 임차권 등기가 없는 경우라고도 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 제3자에 대한 대항력을 인정하는 규정을 두고 있습니다.

 

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2. 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건

 

주택 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록을 마쳐야 합니다. 이렇게 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인은 임대차등기를 하지 않은 경우에도 임대차등기를 한 것과 마찬가지로 제3자에 대하여 대항력을 인정받게 됩니다.

 

1) 적법한 임대차계약

임차인이 체결한 임대차계약이 적법한 임대차계약이어야 합니다. 일반적인 예로,  임대인이 임차주택의 적법한 소유자이어야 하며, 계약의 체결을 반드시 임차주택의 소유자와 할 필요는 없지만 그 계약체결자가 적법하게 계약을 체결할 수 있는 권한을 가지고 있는 사람이어야 합니다.

따라서 임차주택의 소유자가 아닌 자와 계약을 체결하거나 계약체결권한이 없는 자와 계약을 체결하는 등의 경우에는 임차인이 대항력을 인정받지  못할 수도 있습니다.

 

2) 주택의 인도

이때 "주택의 인도"라 함은 임대차의 목적주택을 정상적으로 주거용도로 사용하게 되는 것을 말합니다. 임대차계약이 정상적으로 체결되면 임차인이 그 계약의 이행을 위해 보증금 및 임차료 등의 지급의무를 부담하고, 임대인은 해당 주택을 임차인이 사용할 수 있도록 인도해야 할 의무를 부담하게 됩니다. 임차인의 보증금 등 지급의무와 임대인의 주택인도 의무는 동시에 이루어져야 합니다. 따라서 주택의 인도를 마쳐야 한다는 것은 임차인이 정상적으로 임대차계약 상의 의무를 이행해야 한다는 것을 의미합니다.

 

3) 주민등록

"주민등록"을 마쳐야 한다는 것은 주민등록법 상의 주민등록절차를 완료해야 한다는 것을 의미하며, 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 간주됩니다.

주민등록의 경우에도 임차권등기와 같은 정도의 공시적 효과는 아니지만 일정한 정도의 공시적 기능을 담당하는 것이 사실입니다. 이러한 이유에서 주택임대차보호법은 임차인의 부담을 경감시키면서도 공시효과를 누릴 수 있는 주민등록을 대항력 부여의 요건을 하고 있는 것입니다. 

 

4) 대항력의 발생시기

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 경우에는 그 다음날 부터 제3자에 대하여 대항력을 인정 받습니다. 주택인도와 주민등록의 두 가지 요건을 모두 충족시켜야 대항력이 발생하므로 만약,주택을 인도받기 전에 전입신고를 먼저 했다고 해서 그 다음 날 부터 대항력이 발생하는 것은 아니므로 주의해야 합니다.
 

3. 임차인 대항력의 내용

 

임차주택을 새롭게 매수한 양수인은 이전 소유자의 임대인의 지위를 당연히 승계합니다. 양수인이 임차주택을 취득하게 된 원인이 매매, 증여, 상속, 경매, 공매 등 어떤 것이든 상관없이 동일하게 임대인의 지위가 승계됩니다. 
 
따라서 임대차계약의 만료 전에 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 매도하여도 해당 매수인이 전 임대인의 지위를 동일하게 승계하게 되므로 임차인은 아무런 걱정을 할 필요가 없습니다.

종전 임대차계약의 조건(기간, 보증금, 임차료 등) 이 임차주택의 매수인에게도 동일하게 효력을 미치므로 종전과 마찬가지로 기존 계약에 따라 임대차를 유지하시면 됩니다.
 
한편, 임차주택이 경매에 들어간 경우에 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 임차보증금에 대한 배당을 요구하였으나 임차보증금이 전액 반환되지 않은 경우, 경매의 낙찰자인 매수인은 임차인이 임차보증금을 전액 반환 받을 때까지 임대차계약이 종료한 상태에서의 임대인의 지위를 계속하여 승계하게 됩니다.