주택임대차계약 3 - 임대차계약서에 확정일자 받는 방법

 
확정일자란 주택임대차계약서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것을 법률상 인정되는 일자를 말합니다. 주택임대차보호법에서 확정일자는 임차주택이 경매나 공매에 들어갈 경우 임차인의 우선변제권과 관련하여 매우 중요한 의미가 있습니다.

이 글에서는 확정일자에 대하여 확정일자의 개념, 확정일자 부여신청 가능인, 확정일자 부여기관, 이해관계인의 정보제공 요청권 등에 대하여 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

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1. 확정일자란 ?

 

1) 확정일자의 개념

"확정일자"란 주택임대차계약서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자로서, 당사자가 차후 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 의미합니다.

확정일자를 부여했다고 해서 확정일자 부여기관이 해당 임대차계약서 내용의 적법성 및 타당성을 인증하는 것은 아니며, 단지 계약의 체결이 특정한 일자에 있었다는 것을 인증한 것에 지나지 않습니다. 
 
그럼에도 불구하고 확정일자가 중요한 이유는 혹시 모를 임차주택의 경매나 공매 진행 시 주택임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인에게는 그 보증금을 다른 채권자 보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 보장하기 때문입니다. 이를 임차인의 우선변제권이라고 하는데, 해당 내용은 다음 글에서 다시 살펴보도록 하겠습니다.   

 

2) 확정일자의 부여방법

확정일자는 확정일자 번호, 확정일자 부여일, 확정일자부여기관을 주택임대차계약서에 표시하는 방법으로 부여합니다.  

 

 

2. 확정일자 부여신청 가능자

 

1) 방문 신청

확정일자 부여기관을 방문하여 확정일자 부여를 신청하고자 하는 경우에는 임차인 뿐만 아니라 주택임대차계약서를 소지한 사람은 누구나 확정일자를 신청할 수 있습니다.

이 경우 신청인은 확정일자 부여기관을 방문하여 주택임대차계약서 원본과 신분증을 해당 기관에 제시하여야만 확정일자 부여신청이 가능합니다.

 

2) 온라인 신청

방문신청의 번거로움을 완화하기 위해 온라인에서 확정일자 부여를 신청할 수도 있습니다. 대법원 인터넷 등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr)를 방문하여 보다 쉽게 확정일자 부여신청을 할 수 있습니다. 
 
다만, 온라인으로 확정일자 부여신청을 할 수 있는 사람은 임차주택의 임대인, 임차인, 변호사, 법무사, 해당 주택임대차계약서를 작성한 공인중개사로 한정됩니다. 이들 온라인 신청자는 본인확인을 위해 전자서명법상 공인인증서가 요구되며 법인의 경우에는 상업등기법상 전자증명서가 요구됩니다. 

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3. 확정일자 부여기관

 

1) 확정일자 부여기관

 

확정일자는 다음 기관에서만 부여할 수 있습니다.

• 해당 임차주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터, 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말함)의 출장소
• 지방법원 및 그 지원과 등기소
• 공증인법에 따른 공증인

 

2) 확정일자부 기재사항

확정일자 부여기관은 해당 확정일자부를 작성해야 하는데, 지방법원 및 그 지원과 등기소를 제외한 확정일자 부여기관은 확정일자부에 다음 내용들을 기재하여야 합니다. 

• 확정일자 번호, 확정일자 부여일
• 임대인 및 임차인의 인적사항 (성명, 주소, 주민등록번호 등)
• 임차주택 소재지
• 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임 및 보증금
• 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리

 

4. 이해관계인의 정보제공 요청권

1) 이해관계인

해당 주택의 임대차에 대하여 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 관련 정보의 제공을 요청할 수 있습니다. 이때 정보제공 요청을 받은 확정일자 부여기관은 정당한 사유가 없으면 이를 거부하지 못하므로 이해관계인이 요청하는 정보를 제공하여야 합니다. 
 
주택임대차보호법에 따라 임대차계약과 관련한 정보제공을 요청할 수 있는 이해관계인은 아래와 같습니다. 해당 주택에 임대차계약을 체결하려는 자는 이해관계인은 아니지만 임대인이 동의하는 경우에는 정보제공을 요청할 수 있다.

• 해당 주택의 임대인 및 임차인
• 해당 주택의 소유자
• 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자, 근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자 및 경매개시결정의 채권자
• 주택임대차보호법상 우선변제권을 승계한 금융기관 
• 임대인이 해당 주택에 직접 거주하려는 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자

2) 정보제공의 범위

이해관계인은 확정일자 부여기관에 해당 임대차계약에 관한 아래 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있습니다.

• (임대인, 임차인, 임대인의 직접거주를 사유로 계약갱신이 거절된 이전 임차인) : 임차목적물, 임대인 및 임차인 인적사항, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간
• (소유자, 해당 주택 등의 등기기록 권리자, 우선변제권 승계 금융기관) : 임차목적물, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간

 

5. 수수료

 

확정일자를 부여 및 관련 정보 제공요청 시에는 아래와 같이 수수료를 납부해야 합니다.

• 확정일자 부여수수료 : 1건당 600원 (계약서가 4장 초과시 초과 4장마다 100원 추가)
• 정보제공 수수료 : 1건당 600원 (출력물이 10장 초과시 초과 1장마다 50원 추가)
• 국민기초생활보장법 상 수급인, 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 상 국가유공자 및 유가족 등은 수수료 면제