주택임대차계약 7 - 임차인의 계약갱신요구권

 

주택임대차계약의 계약기간은 2년 또는 3년이 일반적입니다. 실무적으로는 계약기간을 2년으로 하는 경우가 가장 많은 것 같습니다. 임대차계약이 만료되는 경우 임차인은 계약연장을 위해 임대인과 계약조건을 새롭게 협의하거나 새로운 임차주택을 물색해야 하는 등 매 2년마다 어려운 과정을 반복하게 됩니다. 이러한 서민들의 어려움을 해소하고 주거안정을 강화하기 위해 지난 2020년 임차인의 계약갱신요구권이 새롭게 주택임대차보호법에 도입되었습니다. 

 

임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 1회에 한해 계약의 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 특별한 사유가 없는 이상 이를 거부할 수 없습니다. 임차인 입장에서는 상당히 강력한 주거안정 확보방안이라고 할 수 있습니다. 이 글에서는 과거 도입 당시에 상당한 논란을 불러일으켰던 임차인의 계약갱신요구권에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.  

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1. 계약갱신요구권의 의의

 

임대차계약의 만료로 계약이 소멸하는 경우에 임차인이 임대차계약을 지속하기 위해 계약의 갱신을 임대인에게 요구하는 경우, 임대인은 이를 거부할 특별한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신 요구를 수용해야 합니다. 이처럼 임차인이 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 임차인의 "계약갱신요구권"이라고 합니다. 지난 2020년 7월 주택임대차보호법에 처음 도입된 규정으로 초기에는 많은 논란이 있었으나 이제 어느 정도 실무상 정착이 되어 가고 있는 것 같습니다.

 

앞에서 살펴본 묵시의 갱신은 임차인의 소극적 권리라고 한다면, 계약갱신요구권은 적극적으로 임차계속의 의사를 표시할 수 있는 적극적 권리라고 할 수 있습니다. 계약갱신요구권이 도입됨으로써 임차인들의 주거안정성이 더욱 강화되었다고 할 수 있습니다.  한편, 묵시의 갱신에 대한 자세한 내용은 아래 글을 참고해 주십시오.

주택임대차계약 6 - 묵시의 갱신

 

2. 계약갱신요구권의 행사 조건

1) 행사 시기

계약갱신요구권은 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 행사하여야 합니다. 임대차계약의 잔여기간이 6개월을 초과하여 남아 있는 경우 또는 잔여기간이 2개월 미만으로 남아 있는 경우에는 계약갱신요구권이 인정되지 않으므로 이를 행사할 수 없습니다. 

2) 행사 방법

계약갱신요구권의 행사방법에는 제한이 없습니다. 따라서 서면에 의한 행사는 물론이고 이메일, 카카오톡, 구두방식 등도 가능합니다. 다만, 향후 분쟁 발생 시 입증의 편의를 위해 내용증명우편 등으로 행사하는 것이 바람직합니다.

 

한편, 계약갱신요구권은 상대방에게 그 의사가 도달된 때에 효력이 발생하므로 위에서 살펴본 계약갱신요구권의 행사기간 이내에 임대인에게 그 의사가 도달해야만 유효하게 성립하게 되니 주의해야 합니다. 

3) 행사 가능 횟수

임차인의 계약갱신요구권은 1번만 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권은 임차인의 최소한의 주거안정을 보장하기 위해 도입된 것이기 때문에 이를 계속하여 인정할 경우 임대인의 재산권 행사가 과도하게 제한되는 것을 고려한 것입니다. 

4) 철회 가능 여부

임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에는 이를 일방적으로 철회할 수는 없습니다. 계약갱신요구권은 임차인에게 일방적인 권리(형성권)를 부여한 것이므로 이에 대한 철회까지 인정할 경우 임대인의 법적 불확실성이 너무 커지기 때문입니다. 

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3. 임대인의 계약갱신 거절

임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 다음의 사유가 있는 경우에 한하여 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 존재하는지에 대하여 다툼이 발생하는 경우에는 임대인이 이에 대한 입증책임을 부담해야 합니다.

 

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우
• 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
  - 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
  - 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
  - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
  
• 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를  현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

4. 계약갱신요구권의 효과

1) 효력 발생시기

임차인의 계약갱신요구권은 형성권이므로 임대인이 정당한 사유를 근거로 하여 이를 거절하지 않는 이상 행사 즉시 계약갱신의 효력이 발생합니다. 그러나 임대인이 정당하게 계약갱신요구를 거절하는 경우에는 임대차계약의 계약기간이 만료되는 때에 임대차계약이 종료합니다.

 

2) 계약갱신의 세부조건

계약갱신요구권에 따라 계약이 갱신되는 경우 계약의 세부조건은 다음과 같이 처리됩니다.

• (계약기간) 갱신되는 임대차계약의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• (일반조건) 갱신되는 임대차계약은 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다.
• (차임 및 보증금) 차임과 보증금의 경우에는 경제사정 변동 등을 감안하여 증감이 가능합니다. 다만, 증액의 경우, 약정 차임이나 보증금의 5%를 초과할 수 없으며, 증액이 있은 후 1년 이내에는 추가적인 증액이 불가능합니다. 

3) 임대인이 실거주 사유로 계약갱신 거절 시 그 위반에 대한 책임

임차인의 계약갱신요구권 행사에 대하여 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 그 목적 주택에 실제 거주하려는 사유를 근거로 계약갱신을 거절한 후 실제 거주하지 않는 경우에 임대인은 이전 임차인이 입은 손해를 배상할 책임을 져야 합니다.

 

즉, 임대인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 다른 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

 

임대인이 부담해야 하는 손해배상액은 원칙적으로 당사자간의 합의가 있는 경우 그 금액을 손해배상액으로 합니다. 그러나 당사자 간에 손해배상액에 대하여 합의가 이루어지지 않는 경우에는 다음 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 합니다.

• 갱신 거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 주택임대차보호법 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함)의 3개월분에 해당하는 금액
• 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
• 임대인의 실거주 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액